柬埔寨繼日本及馬來西亞之後,成為國人海外投資的熱區,21世紀不動產帶團飛往金邊考察,投資客紛紛嗅到經濟開始起飛的投資商機。

台灣房地產過去十多年大多頭時,有不少投資客從房市中攫取不少投資財富,《理財周刊》在過去也訪問過一些不願具名的投資客分享投資秘訣,其中有一位投資客,每每到了她所設定的獲利滿足點後就隨即退場、落袋為安,絕不戀棧!

她曾說過:「你可以跟房地產談戀愛,但不一定要結婚!」這句話也非常適合放在柬埔寨的房市投資。


海外投資熱區─柬埔寨

繼日本、馬來西亞吸引台灣資金前去投資之後,近兩年國人海外投資熱點就以柬埔寨最熱。早先,台商過去設廠,從台北搭飛機過去的都是台籍幹部,但現在飛機上最多的卻是投資客,看中的就是柬埔寨房市還處於低基期,具有投資獲利空間。

住慣大台北地區的人,若不是抱著旅遊走馬看花的心態,一踏進柬埔寨,恐怕還真的無法愛上它,因為,這個地方還相當落後,街道市容根本無法跟台北相比。你很難想像,自己會在這裡投資置產?

但就像前面所說:「你可以跟房地產談戀愛,但不一定要結婚!」其實可以想像的是,現在進場,是為了未來四、五年後的獲利出場─如同只是談場戀愛,更何況四、五年後的柬埔寨,可能已非吳下阿蒙!

︽理財周刊︾總編輯莊孟翰,三月份也搭長榮航空飛往柬埔寨金邊考察當地的房市發展,在他所拍下六百多張、準備當教材的照片中,不時可以看到馬路邊電線桿上的電線,許多舊的斷掉沒清掉,新的又繞上去,變成一坨坨的,而生意人推著叫賣的小餐車,旁邊是一堆堆的土堆。

柬國貧富差距仍大

馬路上的計程車,像是早期台灣三輪車改裝而成,沒有空調的車,一般民眾的交通工具是摩托車,有些破破舊舊的;不過,像賓士、Lexus等需油量大的高級車也不時出現(柬埔寨油價貴,開得起高級車的,即代表有錢)。

「在柬埔寨,貧富差距還很大,我在中央市場看到賣寶石、黃金項鍊、手環等豪奢的物品,但坐遊覽車一轉彎,卻可以在街角處看到工人席地而坐,就這樣吃了起來。」莊孟翰說。

「在金邊西區近皇宮的街道還算整齊,房子也較新,但車過日本橋,進入東區的新市鎮開發區,就能夠看得到一些貧民窟,幾塊木板搭起的高腳屋,恐怕才七、八坪大,卻住了一家人。」

莊孟翰:想起經濟起飛前的台灣

莊孟翰邊看照片邊說,柬埔寨落後的景況,讓他想起早期的台灣,在十大經濟建設前,還相當落後的場景。然而在所謂落後的背後,他也看到當地有不少地方正準備大興土木,到處可見綁鋼筋的工地,而黃土的馬路邊,開始要鋪柏油,或施做排水溝。看了這些,莊孟翰最大的心得與感想是,柬埔寨的基礎建設正在起飛!

據當地投資客表示,連香港首富李嘉誠都早在金邊大手筆購地。

有一位林姓台商也針對柬埔寨的街景說,這地方還並非每條路都是柏油路,大都是黃土路,由於當地沒有排水溝,因此只要一下起雨,金邊就淹水,到處都是爛泥巴;天氣好的時候,車子經過時卻仍黃土飛揚,就連湄公河的顏色也都如「黃」河般。

跟莊孟翰一同考察團的王姓投資人,在一年前多也曾到金邊考察,當時所見的落後景像,讓他很難想像,為何這麼多台灣人要到金邊投資?但這一次再去,他有了不同的感受,亦即這裡到處在蓋新房子!就像台灣的重劃區發展般,房子一棟棟地蓋,代表當地的房市需求。

莊孟翰跟王姓投資人跟著二十一世紀的參訪團,到了東區有「鴨子島」之稱的新市鎮開發區,夜晚從落後的東區看到對岸皇宮所在的位置,燈火燦爛,一閃一閃的,猶如發著亮點的上海浦西。

金邊鴨子島 下一個浦東?

但就像當初,沒有人能料到今日上海浦東的發展能更勝浦西,此時金邊東部的鴨子島,會不會是下一個「上海浦東」呢?一位參訪團員不禁脫口而出:「已經錯過上海浦東的投資機會,這回不能再錯過柬埔寨的金邊了!」

早期在柬埔寨金邊投資發展、取得不少低成本土地的雙城地產,在西區鑽石島已推出「巴里島水岸渡假村一、二、三、五期」的造鎮計畫,另在東區鴨子島,也同步推出第六期。

二十一世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示,雙城建設是金邊首位取得產權的建商,以豐富的建築經驗及市場敏銳度,於柬埔寨一手打造巴里島水岸渡假村系列。 巴里島水岸渡假村從正式營運的第一期,到完工後搶售一空的第二期,以及日夜兩班施工的第三期,每期無不創下佳績。

「巴里島水岸渡假村第五期」坐擁金邊市區河邊最精華的地段,位於湄公河流域內,面對柬埔寨最大賣場日本永旺百貨及金界娛樂場正後方,緊鄰澳洲大使館,五分鐘路程即可到達六星級蘇菲特大酒店,增值空間無限。此外,公寓擁有五星級酒店式管理及二十四小時保全巡邏,設有地下兩層及大樓二、三樓,共計四層停車位,提供住戶免費公用車位,享受最優良的生活機能。

雙城建設總經理陳國慶指出,「巴里島水岸渡假村第五期」所雇用的優質建築團隊,每日兩班日夜施工,三年內完工保證,且憑藉巴里島水岸系列實績經驗,擁有一條龍售後服務保障,完善的物業代管,可讓投資客每月租金自動入帳,轉售零煩惱,海外置產更輕鬆。

王福漲談到,一座城市核心地段增值潛力最高,蛋黃區向來是房產投資者的首選。以台北市信義計畫區為例,據內政部實價登錄揭露,位於基隆路二段,總面積約為二十二坪的住宅大樓,成交總價為二千三百萬元,平均每坪單價一○二萬元,周邊租金行情約為三萬~三.五萬元不等,投報率最高僅達一.八%。

蛋黃區投報率超級比一比

而位於金邊市河岸地段的蛋黃區,涵括日本永旺集團斥資新台幣六十億元落成的永旺百貨及六星級索菲特酒店,也是金邊市外國人最多的區域。

此區內大小約為二十三坪的住宅大樓,總價為新台幣五六○萬元,一坪僅約為二十四萬元。據訪查統計,其周邊租金行情約為四.五萬元上下,投報率可達一○%。

海外投資最重要的是注意安全,王福漲表示,美元預估在今年持續走強,對於海外置產國家的選擇,可看準以美金計價及流通的國家。柬埔寨作為少有的全面美元流通國,預計今年房市發展將更上一層,有望成為東協新生力軍。

東協人口紅利 公寓住宅正夯

據經濟部國際貿易局及亞洲開發銀行統計,柬埔寨自二○一一至二○一四年,GDP皆高達七%以上,同時也是東協內投資管制最少的國家。

目前柬埔寨對外資採全面自由開放,吸引大量資金湧入,帶動當地建設快速發展,外資紛紛搶進,建築投資金額成長逾二○○%。

東協紅利多,外資大量注入柬埔寨。據二十一世紀不動產統計,目前約有五萬的外國人常駐金邊,除台灣人外,其餘大多來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國家,主要是長期定居柬埔寨的工作者及投資者,這些經濟實力優渥的買家及租客,大多都選擇購買或承租公寓住宅,此類建物型態因而成為金邊當地迅速竄起的當紅產品。

除此之外,當地居民因生活水平及人均收入的提升,住屋需求也正在轉變。像台灣早年居住於透天厝,柬埔寨當地人現多居住在相似的排屋,但也正在接受公寓大樓的居住轉型,尤其金邊目前公寓大樓僅約三七四棟,其租賃市場情況仍是需求量大於供給量,也因此提供大量的投資機會。

柬埔寨投資優勢

一、經濟高度成長:2013年GDP成長率約7.4%,通貨膨脹率4.7%,外國直接投資額達45億美元。世界銀行預估柬埔寨未來五年GDP成長維持每年6.5-7%,若包含地下經濟,實際可能大於10%。

二、年輕人口紅利:柬埔寨為東盟10國平均年齡最低的國家,未來4年將有200萬人加入勞動市場,30年內不會遭遇到人口老化問題。

三、貨幣自由流通:柬埔寨國內流通貨幣是美金,同時沒有外匯管制,房地產以美金計價,不似東協其他國家會受到「兩段匯差」影響,購屋成本更低,資金進出便利,可謂為東南亞中的小瑞士。

四、房屋政策開放:外國人憑護照可購買2樓以上房屋,不會審核資金來源,適合外國資金置產。同時搭配簡便出入境、居留手續,吸引更多外國人投資及定居。

五、泛亞鐵路開工:泛亞鐵路網將成為柬埔寨的重要鐵路幹線,它的連通建成,將使柬埔寨的貨物在中國-東盟自貿區框架下走向地區與全球市場。泛亞鐵路通車後,將連接中國大陸雲南、昆明、緬甸、越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞和新加坡,預料屆時柬埔寨的經濟及房價漲幅可期。

六、外國資金搶進:大陸、日本、韓國、歐美、鄰近國家馬來西亞及新加坡等湧入,中國大陸是柬埔寨最大的外來投資國,累積投資已達100億美元,其次為韓國共44億美元,而近來加大對柬埔寨投資的日本,累積投資金額已達4億美元。

七、台資銀行搶進:目前已有第一銀行、兆豐銀行、國泰世華銀行、合作金庫、玉山銀行、台灣企銀等,分支機構達20個據點以上,且尚有多家銀行申請中。

八、旅遊經濟發展:吳哥窟人類遺址帶動旅遊風潮,2014年外國人至柬埔寨觀光人次達470萬較去年成長11.9%,預計2020年增加至750萬人次,因觀光帶來的經濟效益可期。

金邊置產停看聽 永久產權很重要

 21世紀不動產董事長王福漲透露,很多人擔心外國人在柬埔寨購屋程序是否複雜繁瑣,他表示其實完全不用擔心,柬埔寨早在2010年4月通過《外國人私有房產權法》,外國人購買當地房地產受到法律保障,政府允許外國人憑護照購買二樓或以上的集合式高樓住宅,輕輕鬆鬆就可入手理想好宅。

 王福漲特別提醒,根據客戶購買房地產契種,柬埔寨房產分為永久產權及有年效的產權,也就是永久土地房產證及99年土地租約。

 永久土地房產證類似於台灣的權狀,是永久權且政府掛保證;至於99年土地租約則是開發商給的權狀,並非國家發出,此類權狀萬一開發商一屋多賣,亦會出現問題,屋主較無保障,且政府有權收回產證。因此購屋前,一定要釐清此塊區域是屬於永久產權還是99年產權,這點非常重要!

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