柬埔寨房地產 : 投資教學分享網

許多國家如新加坡土地皆非私有制，年限一到必須還給政府。

近來台灣房市沉寂，海外投資市場異軍突起，以高投資報酬率、保證回租等噱頭成為熱門新興投資標的，不過海外投資真的有這麼好康嗎？本期Yahoo!奇摩房地產週報請來專家學者，提醒你海外投資隱藏的8大風險。

風險1：無法真實掌握真實價格

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，台灣房市已實行實價登錄政策，但海外市場實價機制不見得健全，如日本查價須額外付費，許多東南亞國家更是沒有實價制度，在資訊不透明情之況下，小心不肖業者從中賺取價差，必須慎選代銷業者，探聽過去有無不良紀錄。

風險2：稅務支出恐吃掉投報率

無論是持有稅、交易稅、地價稅、增值稅，國內外稅率皆不同，張欣民提醒，其中牽涉相當複雜，必須花時間做功課，坊間業者喊出的6%、8%投資報酬率皆未扣掉賦稅，小心繳納龐大的稅務支出後報酬率剩不到3成。

海外購屋稅務問題複雜，必須先謹慎做好功課。

風險3：保證回租 年限過後恐無人管理

張欣民指出，許多業者祭出保證回租2年、3年，保證報酬率6%、8%等口號，但保證期效過後，由誰接手管理房屋、租金怎樣收取，後續動作簽約前必須先問清楚，小心到時無人管理，還需耗費精力往返國內外處理麻煩大小事。

風險4：匯率風險高

一般業者不會告訴你海外投資匯率風險，張欣民透露，小心賺了租金賠了價差，如日本匯率不斷貶值，3年前房價換算成台幣後，幾乎貶值了3成，其實不只亞洲國家，全世界各國，甚至歐美經濟強國，通通都有貨幣貶值的風險，不可不慎。

近年日本匯率不斷貶值，房屋價值瞬間少了近3成。

風險5：交易糾紛難解決

只要是購買預售屋，都有可能面臨房子蓋不出來的爛尾樓問題，張欣民說，目前國內已有履約保證，可是海外置產不一定有保證機制，屆時申訴、求償恐無門，或需往返兩國奔走，相當費力曠時。

風險6：須了解政府政策與重大建設

騏聿地產總經理周雋騏表示，國人投資海外房地產，通常會跟著當地重大建設走，但最怕的是只聞樓梯響，遲遲不見動工，房屋蓋完後但建設卻未跟著到位，房屋價值頓時減少，所以提醒投資者要隨時注意當地政府政策走向。

風險7：政經走向恐改變

淡江大學產經系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰表示，海外置產前必須了解其政治經濟穩定性，小心策略改變，如從資本主義轉向社會主義，或提高稅率、限制售屋等，甚至出現排華運動等，恐對房價有不小的衝擊。

風險8：土地恐非私有制 年限到需還予當地政府

莊孟翰提醒，台灣購屋為土地私有制，而海外國家並非皆如此，如大陸、新加坡、香港等，都僅能有所有權、地上權，規範年限一到即須還給政府，不可不慎。而有些國家雖然實行土地私有制，不過可能僅限當地人購買，這些法規限制都必須弄清楚，才能避免糾紛。

海外投資報酬率高，其中隱藏不少風險不可不慎。

最後，周雋騏建議，投資者也要注意當地居民買房的習慣，以馬來西亞來說，如果周邊是馬來保護區，那便無法吸引當地金字塔族群的青睞，如果在澳洲，外國人的房產只能轉售給本地人，但如果你買的是當地人比較不喜歡的大樓，房屋的增值性大大降低。

此外，投資者購置海外房產時也要注意房屋的轉手性，因為畢竟國人海外置產大多是投資型，並不是自己要居住的，如果需要出售換成其他資產配置，但卻未能立刻出脫或是無法賣到滿意價格，那就失去海外置產的意義。