柬埔寨~共管公寓外國購買者所有權問題淺析
2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部以及司法部聯合擬定的《外國人不動產產權法》，規定了外國人有權在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。同年12月4日，柬埔寨內閣會議又通過了《外國人私有房屋所有權法》草案，允許外國人購買並擁有共管公寓底層以上房產的永久產權，且可自主進行租售。柬埔寨政府想以此刺激國內疲弱的房地產市場，法例通過後，的確吸引了各國及本地開發商蜂擁而至並立即動作想要在這個本不大的國土上分一杯羹。
公寓大樓的興起，讓不少外國投資者蠢蠢欲動。筆者想就近來被投資者問到最多次的兩個關於外國人公寓所有權的問題稍作探討，相信多數讀者也有相同的疑問與顧慮。
Q：“外國人真的可以擁有共管公寓的Hard Title（硬卡，由中央政府國土部門所發）嗎？”
目前金邊已建好不少公寓大樓，購買了硬卡建案的外國人也都如實得到硬卡證件。我們不能說所有的項目都會給購買者硬卡， 因有的開發商是與地方政府合作，所以給出的是Soft Title（軟卡，由地方政府所發）。但外國人在柬埔寨是可以依法持有Hard Title的，並如文首所述，享有永久產權。
Q：“外國人購買Hard Title的共管公寓後，其表示購買者只能擁自己購買的這所公寓，還是包含了地的一部分所有權？”
對於這個問題，《外國人私有房屋所有權法》的第15條例及第18條例有提到：“Article 15 : Special Co-owners shall have only the right to use and enjoy the common areas” （公寓共有人僅享有公共區域的使用權）“Article 18 : In the event that a co-owned building gets totally destroyed by a human act or by force majeure……special co-owners shall be entitled to receive sale proceeds based on their right to use and enjoy the common areas ”（如遇公寓因人為或不可抗力…[略]…而毀於一旦，共有人將有權在本該享有的公共區域使用權的基礎上售賣）
公共區域，也就是購買住房以外如走廊，電梯……當然也包括公寓所在的這塊地，購買者只能有使用權。這裡就會有購買者擔心：“要是整個公寓被毀只剩一片空地，我又沒有擁有地的所有權，那豈不是一無所有了？”因此，第18條例對此情況進行了闡明，如果公寓被毀，購買者也可從土地售賣中得到自己相應的補償。以上信息希望對您有所幫助。
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