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國人投資海外房地產蔚為風潮,究竟到哪投資、購買怎樣的產品最合適?房地產投資專家就列出包括城市、匯率、產品、報酬、區位、價格、稅賦等七大選案重點供投資人參考,並建議多看多聽,自然可歸納出屬於自己的一套海外置產心法。 海外置產的事前評估越充分,將來越可能享受穩定的投資收益。(好房網資料中心)

投資  房地產的獲利來源,不外乎持有期間的租金收益及處份的資本利得,業者在包裝產品時,往往以較高的租金收益來吸引投資人目光,加上銷售人員推薦與競爭態勢,投資人容易倉促做出決定,忘了考慮資本利得與出場難易。第一太平戴維斯總經理高銘頂建議,國人投資海外房產前可依照以下七個層面評估,篩選出最適合自己的產品。

投資城市

既是海外投資,應該盡量往國際大城市走,越國際化代表國際人士流動更頻繁,商務、旅遊、就學、定居等國際買盤就越強,將來有一天要出場時,接手的人多才容易轉售,獲利情況也更佳。 匯率走勢: 海外投資跟匯率走勢息息相關,盡量選擇匯率相對低點的時機進場,長期而言,即使房地產沒有增值,投資人也能享受到匯差利益,反之也有其風險。

產品類型

不動產投資應是一個產權單純而完整的產品,先看土地類型,所有權代表永久持有,使用權則有期間限制,如果年限將屆,極可能無法出場,除非看到明確的合約書或法規條文,否則別輕信「只要辦續約手續就可繼續使用」的說法。建物部分要注意是否為產權獨立且為專有使用空間,即使一間宿舍、套房、辦公室、停車位等,也都必須是一個獨立產權,明確界定可獨立使用的範圍。

租金報酬

租金報酬的高低,背後隱含著風險高低,天下沒有白吃的午餐,高報酬高風險是不變的道理,每人對於風險的認知與承受力不同,報酬率與當地利率水準也有一定程度的連動關係。針對賣方保證回租的建案,一定要研究房客有無能力付租,及市場空置率如何,否則租不出去、收不到租金,也是空歡喜一場。

座落區位

投資一定有出場的時候,區位好壞代表買氣強弱,交通、學校、公園、購物四大指標都具備時,基本上物件不會太偏遠,環境也不會太差。此外區域的重大公共建設會讓指名度、增值性更強,所以選擇物件時,一定要了解周遭是否有無任何大型公共建設正在進行,及未來具體計劃。

購買價格

有時業者會包裝漂亮的租金報酬率,藉機把價格抬高好幾成,萬一投資人不察而購入,將來轉賣可能還賣不到當初的購入價格,當然不會有資本利得。另外必須調查當地人會不會買該類產品,如果沒有當地買盤支持,銷售難度會大大提高。

稅賦費用

從投資之始、持有期間、至獲利了結的過程中,投資人要負擔各種費用及稅賦等成本。首先,購屋必須負擔律師費、仲介費、登記費,因國別不同還有不同的印花稅費,其次,持有期間須負擔物管費用、代租費用、持有稅,最後將物件售出時,也須負擔律師費、仲介費、印花稅、資本利得稅,這些成本都要一開始向仲介或會計師詢問清楚。

近年政府打房,原本活躍於國內房市的資金苦無去路,紛紛轉往國外尋求投資管道,才造就這一波海外置產風潮。高銘頂說,國內投資人不妨拿台北市跟評估置產的城市比較,選擇比台北市更好、更國際化的城市,並以較為閒置的資金進行規劃,才不會有處份期限與成本壓力。

原文網址: 海外建案琳瑯滿目 專家有選案7心法 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞http://news.housefun.com.tw/news/article/11262196802.html

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