土地具有供給稀缺性和用途多樣性的特點，屬於不可再生資源。柬埔寨社會政局穩定，投資環境寬松，對外來投資極具吸引力。相對低廉的土地價格和永久性土地所有權，更賦予了土地升值極大的想像空間，土地已經成為外來資金在柬埔寨投資的熱點。為使外來投資者對柬埔寨土地法律法規有一個基本了解，規避投資風險，我們結合以往的土地投資案例和經驗歸納了以下幾點，供投資者參考：
土地所有權
柬埔寨王國境內的土地按所有權性質分為國家公有土地和私有土地。國家公有土地包括森林、河道、天然湖泊、河岸、海灘、道路等，任何個人或公司均不能取得國家公有土地的所有權，也不能以任何形式取得國家公有土地的開發權。私有土地又分為國家私有和個人私有，國家私有的土地可以依據相關子法令進行轉讓、出租或特許使用；個人私有的土地可以自由轉讓、贈予、交換或出租。
投資土地主體資格
依據柬埔寨王國《土地法》，只有柬埔寨籍自然人或柬埔寨籍公司法人才有資格持有土地所有權。一個在柬埔寨注冊的公司，其不低於51%的股份由柬埔寨籍自然人股東或柬埔寨籍法人股東持有，該公司法人才能依法被認定具有柬埔寨籍。因此，外國投資者要想取得柬埔寨土地的所有權，必須首先滿足這一主體資格要求。實踐中，外國投資者可以采用“投資移民”的方式申請取得柬埔寨國籍或者采用適當的股權架構設計成立柬埔寨籍公司法人。
土地所有權文件
如前所述，投資者購買的目標土地必須是私有性質的土地。目前柬埔寨私有土地所有權文件包括軟土地證和硬土地證兩種。軟土地證由一系列文件構成，這些文件由土地所在地的村長、鄉長簽字證明。軟土地證僅在縣（區）級地籍委員會登記，不是正式的土地所有權憑證。軟證土地不能用於銀行抵押貸款，但軟證土地目前在柬埔寨占有很大的比例，特別是農業用地。硬土地證是由土地所在地省級地籍委員簽發的正式不動產所有權文件。
投資者購買軟證土地時，應首先將軟土地證過戶到投資者名下，然後再向省級地籍委員會申請硬土地證。申請將軟土地證轉換為硬土地證需要向地籍管理部門繳納一定的費用，具體繳費標准按土地的具體位置確定，此種費用可由土地買賣雙方協商承擔。如果投資者購買的是硬證土地，則需要按土地協議轉讓價格繳納4%的不動產轉讓稅，不動產轉讓稅也是土地買賣雙方自協商承擔。在土地交易過程中，定金、地價款支付方式都是由買賣雙方自行協商確定的，柬埔寨法律對此並沒有強制性規定。
土地租賃、土地特許
除取得土所有權外，投資者也可以通過租賃、特許權方式取得土地的開發使用權。土地租賃期限最長為50年，租賃期限15年以上為長期租賃，長期租賃土地協議可以在地籍委員會進行登記。特許土地年限最長為99年，但柬埔寨政府自2012年起已經暫停批准新的特許地。
投資土地前期調查
無論是購買或租賃土地，建議投資者對目標土地進行前期調查。調查內容包括土地所有權現狀、土地所有權限制、所有權瑕疵、土地規劃等內容，充分的前期調查可以最大程度上規避土地投資風險。
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