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近幾年國內房價高漲,增值空間有限,加上政策抑制,掀起一波海外置產潮,尤其是東京、吉隆坡等地;不過,業者提醒除追求較高的租金收益率外,匯差風險也必須考量,海外置產是時機點重於房價高低。

台灣房市交易受到政策抑制持續處於低檔,導致部分投資金流積極往國外尋找投資標的,近幾年便可看到東京、吉隆坡、柬埔寨、美國及英國倫敦等不動產來台找買家。

不過,近期吸引許多台資進入的日本東京,卻因日幣在短短3年間貶值3成,造成這波在2009後開始的東京不動產投資熱潮中,投資人即便賺進租金,但不動產的增值獲利有可能全部被匯損抵銷,產生帳面上的虧損;顯見匯差像是兩面刃,一旦出現貨幣貶值,將直接侵蝕增值空間,甚至造成帳面虧損出現。

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匯差風險須考量

海外不動產投資需把貨幣的穩定性跟對台幣的匯兌相對高低點也考慮進去,簡單來說,就是不能只看海外置產地點房價高低,選對時機進去比較重要;且因預測短期匯率波動不易,建議可把時間拉長,再去考慮是否值得投資,降低匯兌損失的風險,更能創造賺租金、不動產增值價差及匯率紅利。

一項全球城市的市中心套房價格調查顯示,台北市套房每坪單價高居全球第六名,但租金收入成績卻是倒數,台北市套房的房東平均要花將近一甲子時間才能回本,堪稱全球最苦房東。

台北市套房房東苦命,但在台北市市中心租套房的房客負擔相對比其他國家輕。調查顯示台北市套房租屋費用是平均薪資的4成,和首爾差不多,比上海、北京、香港、新加坡的8、9成,相對輕鬆很多。

根據numbeo網站資料,統計全球21個主要城市市中心套房租金、單價及租屋者的生活負擔。調查顯示,套房月租金最貴的是新加坡,達8.7萬元,紐約8.4萬元和倫敦7.5萬元,分居第2、3名。

至於台北市,市中心平均套房租金為1.7萬元,只有新加坡的5分之1,香港的4分之1,低於東京、首爾、上海、北京,和印尼雅加達差不多。

售價方面,套房單價最高的是香港每坪192萬元、巴黎162萬與新加坡161萬分居2、3名。台北市套房平均單價達102萬元,緊追在倫敦與蘇黎世之後,排名第6。

從房東出租的角度來看,以套房平均12坪來算,台北市房東如用租金付房價,得花59.3年才能回本,還本年限最長。投資回收時間第二長的是巴黎,但僅要36年,顯示台北市租金和房價背離,泡沫化嚴重。

調查顯示,東南亞國家由於房價較低,套房投資報酬率都不錯,最好的是緬甸仰光,只要6.8年可還本。另外紐約11年,雪梨14年,東京15年也都在水準以上。

東南亞主要城市湧進許多海外投資者,市中心套房供不應求,租金大漲,是投報亮眼主因。由於租屋市場主要靠外國人,本地人根本租不起,以仰光來說,平均套房月租金是當地人收入的3.5倍,如果外資離開,租金將立即隨之重挫,投資風險相當高。

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